2023年11月22日，由中國房地產業協會主辦的第十四屆中國房地產科學發展論壇在杭州舉行。本次論壇以“新階段 新模式”為主題，旨在加快探索房地產業發展新模式，以適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢。

第十三屆全國政協經濟委員會副主任、國務院發展研究中心原副主任 劉世錦

在論壇上，第十三屆全國政協經濟委員會副主任、國務院發展研究中心原副主任劉世錦發表了《宏觀經濟態勢與房地產穩增長促轉型》的主題演講。

劉世錦表示，中國目前增長的背景處在從高速增長向高質量發展的轉型期，過去經濟高速增長期的主要驅動力是基建、房地產和出口。現在面臨的問題，是過去行之有效的老辦法不行了。最近有一種觀點更是認為中國目前的經濟狀況與日本上世紀90年代初泡沫經濟破裂后的狀況比較相似。盡管有一些相似現象，但總體而言還有很大的差別，不能混為一談。中國經濟要走出目前需求不足的困難局面，關鍵還是要挖掘新的增長潛能。

   挖掘兩大新增長潛能

劉世錦認為，從需求側來講，重要的耐用消費品、房地產基建等相繼出現歷史需求峰值，進入了減速期。因此，生存型消費已經趨于穩定，現在關鍵是要搞發展型消費，帶動消費結構升級。而發展型消費和政府基本公共服務密切相關，但基本公共服務均等化進程遲緩，特別是近3億進城農村人口保障性住房、醫療、教育、社保等不到位，我們還有4億中等收入群體和9億中低收入群體之間存在很大的需求缺口。

從供給側來講，由于受需求減速的影響，傳統產業進入了下行通道。所以需要一批高技術含量、高附加價值的新產業，包括傳統產業升級，也包括未來產業的帶動。但現在面臨的矛盾，一是房地產等主導產業下降過快過剩，引發全局性的沖擊。過去投資有“三駕馬車”，就是制造業、基建、房地產。但最近兩年多以來，由于房地產投資減速幅度過大，已經很長時間的負增長，目前投資的第三匹馬車已經變成了服務業。另外，目前民營經濟預期不穩、信心不足，也制約創新產業的成長。

在劉世錦看來，現階段中國還有兩大新增長潛能：第一，“橫向需求空間”。需要縮小中低收入群體與中高收入群體在終端需求結構上的差距，包括全部消費和非生產性投資、用于民生的基建項目、服務業投資等差距。我們更需要關注在4億中等收入群體之下的將近9億中低收入群體，把他們的收入或者消費水平往上提一提，就會產生非常大的需求的潛力。

第二，“縱向升級動能”，是指提升產業的技術含量和附加價值。我們和發達國家產業結構上的差異相對比，可以發現他們主要的產業技術和附加價值很高，怎么補上這個缺口？第一是現有產業價值鏈的提升，第二是新技術推動的未來產業，這個過程中數字技術和綠色轉型將會為縱向升級全面賦能。

簡單來說，擴大橫向需求空間，重點是在需求側，穩住包括房地產在內的已經有的這些產業的意義很大。培育縱向升級動能，重點在供給側，可以助推整個產業轉型升級和新產業發展。所以，擴大橫向需求空間重在穩增長，而培育縱向升級動能重在促轉型。

這兩大增長潛能到底怎么能夠發掘出來、能夠用得上？劉世錦建議，中國下一步要啟動短期穩增長、中長期增強發展動能的新一輪結構性改革。在需求側，以進城農村人口基本公共服務均等化為重點的需求側結構性改革；以穩定房地產等既有支柱產業，激發企業家精神助推傳統產業升級和未來產業發展為重點的供給側結構性改革；以擴大有效需求、轉換資產負債模式、化解防控風險為重點的資產負債端改革。

   房地產還有相當大的空間

對于房地產，下一步到底還有沒有需求、需求在什么地方？劉世錦認為，還是城鄉融合發展的問題。中國這幾年發展很快，主要是城市發展得快。我們的城市因為建得比較晚、比較新，所以在很多地方比歐美城市要好。但現階段的發展差距主要表現在城市之間，在鄉村地區。

另外，城市核心區通常已達到較高水平，還出現了一定程度擁堵，存在疏解的必要。從國際經驗看，城市群、都市圈范圍內核心城市之外，中小城鎮還有巨大的發展空間，可容納60%以上的城市人口，其中既包括原有城市疏解人口，更多是農村和其他城市的流入人口。

但這些都市圈、城市群的核心區域已經很擁堵。對此，劉世錦認為關鍵是在外圍，這是中國下一輪城市化發展的一個新重點。

劉世錦表示，某種意義上我們的城市結構是在都市圈、城市群、核心城市之外將會有第二輪的城市化，即大批中小城鎮的發展。所以把這些搞起來以后，房地產還有相當大的空間。包括基礎設施建設，通過軌道交通等，把不同小城鎮連接在一起，空間也相當大。

在其看來，這件事情要做起來，現在遇到了一些體制機制的障礙。對此，劉世錦特別強調“三個平等”。一是，身份平等，城市居民和農村居民的身份平等；二是，基本公共服務獲取權利的平等；三是，土地包括不動產財產權利的平衡。

對于下一步怎么解決這個問題。劉世錦建議，把基本公共服務均等化，在獲取權利平行問題上要有所推進。劉世錦呼吁在三年脫貧攻堅戰取得重大成就的基礎上再搞三年，使近3億農民工基本公共服務均等化方面能再有很大進展。包括現在房地產領域，有些地方現在房子賣不出去，政府能不能收購一部分，把它作為農民工保障性住房，來提升農民工的基本公共服務的水平。

來源：中房網