2017年1-8月湖南省房地產市場形勢分析
一、2017年1-8月全省房地產市場基本情況
1-8月，三四線城市商品房銷售持續活躍，長沙市有所降溫，全省房地產開發投資增速加快，市場庫存持續減少。
（一）三四線城市商品房銷售持續快速增長，但受長沙影響，全省商品房銷售增速總體放緩。全省完成商品房銷售面積4637.84萬平方米，同比增長13.3%,增速較1-7月回落1.7個百分點（見圖1）；總量、增速在全國排名第9位、第15位，在中部地區排名第4位和第5位。全省完成商品房銷售額2357.85億元，同比增長22.4%，增速較1-7月回落1.9個百分點。其中：住宅銷售面積4040.93萬平方米，同比增長9.4%；非住宅銷售面積596.91萬平米，同比增長49.1%。
三四線城市商品房銷售面積3394.15萬平米，同比增長28.9%，增速較全省高15.6個百分點，較1-7月提高0.6個百分點。13個市州較去年同期上升，其中增幅較大的為張家界市（59.9%）、湘潭市（48.7%）和婁底市（47.4%）（見表一）。長沙市受調控政策影響，市場成交回落明顯，商品房成交1243.69萬平方米，同比減少14.9%,已連續5個月負增長，降幅較1-7月擴大3.7個百分點。
圖1：全省商品房銷售面積增速與全國商品房銷售面積增速
|
市州 |
商品房銷售面積 (萬平米） |
排名 |
增幅 （%） |
排名 |
商品房銷售金額 （億元） |
增幅 （%） |
|
湖南省 |
4637.84 |
|
13.3 |
|
2357.8516 |
22.4 |
|
長沙市 |
1243.69 |
1 |
-14.9 |
14 |
944.1476 |
2.8 |
|
株洲市 |
468.13 |
2 |
22 |
9 |
216.317 |
34.7 |
|
湘潭市 |
206.27 |
9 |
48.7 |
2 |
97.5289 |
85.8 |
|
衡陽市 |
337.26 |
6 |
18.4 |
10 |
129.755 |
22.2 |
|
邵陽市 |
178.45 |
11 |
32.2 |
7 |
61.2995 |
56.9 |
|
岳陽市 |
312.77 |
7 |
41.1 |
5 |
146.0906 |
56.4 |
|
常德市 |
274.47 |
8 |
33.3 |
6 |
134.49 |
34.3 |
|
張家界市 |
63.70 |
14 |
59.9 |
1 |
27.1782 |
72.2 |
|
益陽市 |
185.60 |
10 |
15 |
12 |
76.272 |
31.3 |
|
郴州市 |
381.70 |
4 |
15.9 |
11 |
146.8099 |
22.5 |
|
永州市 |
351.68 |
5 |
30.5 |
8 |
130.0168 |
46 |
|
懷化市 |
396.10 |
3 |
42.8 |
4 |
156.1035 |
40.9 |
|
婁底市 |
143.29 |
12 |
47.4 |
3 |
54.7411 |
59.2 |
|
湘西州 |
94.72 |
13 |
7.4 |
13 |
37.1015 |
30 |
表1.2017年1-8月全省各市州商品房銷售情況
（二）房地產開發投資增幅擴大。全省完成房地產開發投資2031.56億元，同比增長15.9%，增速較去年同期擴大6.4個百分點，較今年1-7月擴大0.8個百分點（見圖2）。房地產開發投資總量、增速在全國排名第14位、第7位，在中部地區均排名第4位。從投資結構看，住宅完成開發投資1248.96億元，同比增長11.4%，占全省房地產投資的61.5%；辦公樓完成投資106.5億元，同比增長0.6%；商業營業用房完成投資387.97億元，同比增長16.7%；其他非住宅完成投資288.13億元，同比增長49.5%。
從市州情況看，全省14個市州中，有11個市州房地產開發投資總量較去年同期上升，增幅較大的為常德市（33.6%）、湘潭市（28.1%）和長沙市（26.1%）；有3個市州投資總量較去年同期下降，分別為湘西州（-31.8%）、婁底市（-28.2%）和郴州市（-10.2%）。長沙市完成房地產開發投資993.48億元，占全省的48.9%，同比增長26.1%（見表2）。
圖2：全省房地產開發投資增速與全國房地產開發投資增速 名稱 房地產開發投資（億元） 排名 增幅 （%） 排名 湖南省 2031.56 15.9 長沙市 993.48 1 26.1 3 株洲市 178.40 2 10.8 6 常德市 107.44 3 33.6 1 湘潭市 98.15 4 28.1 2 郴州市 97.68 5 -10.2 12 衡陽市 93.29 6 5.6 8 邵陽市 90.75 3 3.3 11 岳陽市 89.56 8 19.3 5 懷化市 76.64 9 5.3 9 永州市 67.58 10 24.4 4 益陽市 54.24 11 9.4 7 婁底市 39.03 12 -28.2 13 湘西州 22.86 13 -31.8 14 張家界市 22.47 14 4 10 表2.2017年1-8月全省各市州房地產開發投資情況表 （三）商品住宅去化周期明顯縮短，非住宅庫存去化壓力仍較大。據省住房城鄉建設廳調查，按照最近12個月月均銷售速度測算，截至8月底，全省待售商品房（指累計已辦理預售許可或現房銷售備案但尚未銷售的商品房）庫存去化周期10.7個月，環比減少0.3個月，較2016年底縮短4.1個月，較2015年底縮短9.3個月。其中：住宅去化周期6.2個月，較2016年底縮短3.6個月；非住宅去化周期39.4個月，較2016年底縮短10.7個月。 （四）長沙市房價同比漲幅持續收窄，岳陽市、常德市房價同比漲幅逐月擴大。8月，全省新建商品住宅均價4785元/平方米，在全國排名第27位。國家統計局數據顯示，8月，長沙市新建商品住宅均價同比上漲16.9%，已連續3個月漲幅收窄，較7月收窄1.4個百分點。岳陽市新建商品住宅均價同比上漲10.7%，已連續3個月漲幅擴大，較7月擴大0.5個百分點。常德市新建商品住宅均價同比上漲10.1%，已連續6個月漲幅擴大，較7月擴大0.7個百分點。 （五）新開工面積小幅回升，竣工面積持續負增長。全省商品房施工面積28603.78萬平方米，同比增長3.8%，增速較去年同期收窄4.3個百分點，與1-7月持平。商品房新開工面積4750.82萬平方米，同比增長5%，增速較1-7月提高0.2個百分點。新開工面積總量、增速在全國排名第10位、第14位，在中部地區均排名第4位（見圖3）。商品房竣工面積2396.95萬平方米，同比減少5.3%，已連續5個月負增長，降幅較1-7月收窄7.6個百分點（見圖4）。 其中：住宅施工面積20408.42萬平方米，同比增長3.8%，住宅新開工面積3452.8萬平方米，同比增長11.3%，住宅竣工面積1790.34萬平方米，同比減少6.8%；非住宅施工面積8195.36萬平方米，同比增長4 %，非住宅新開工面積1298.02萬平方米，同比減少8.8%，非住宅竣工面積606.61萬平方米，同比減少0.7%。
圖3.全省商品房新開工面積增速與全國商品房新開工增速圖
圖4.全省商品房竣工面積增速與全國商品房竣工面積增速圖 （六）房地產用地量減價升。全省房地產用地供應1896.55公頃，同比減少13.6%，已連續30個月負增長，降幅較1-7月收窄8.2個百分點。其中商服用地供應616.91公頃，同比減少23.1%；住宅用地供應1279.64公頃，同比減少8.1%。全省房地產用地出讓均價2370.6元/平方米（合158.05萬元/畝），同比上漲24.7%，漲幅較1-7月擴大13.1個百分點。其中商服用地出讓均價2394.9元/平米，同比上漲27.7%；住宅用地出讓均價2356.7元/平米，同比上漲22.9%。長沙市房地產用地供應大幅減少，供應189.52公頃，同比減少34.6%；房地產用地出讓均價6095.9元/平方米，同比上漲115.8%，主要因8月出讓的一宗湘春路的商服用地成交單價達5.13萬元/平方米。 （七）房地產開發貸款增速穩中有升，個人住房貸款快速增長。8月末，房地產貸款余額8467.79億元，占全部貸款的比重為27.3%，同比增長32.2%，較1-7月提高1.8個百分點，高于全部貸款增速16.2百分點。從貸款投向來看，開發貸款余額2588.94億元，占房地產貸款的30.6%，同比增長29.8%，增速較去年同期提高7.9個百分點。個人購房貸款余額5783.8億元，占房地產貸款的68.3%，同比增長32.4%，增速較去年同期提高7.1個百分點。其中，個人住房貸款余額5334.84億元，同比增長34%。 二、下階段房地產市場形勢研判 國家不斷完善住房租賃制度建設，繼7月九部委啟動12個城市租賃改革試點后，8月國土資源部、住房城鄉建設部再確定北上廣等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。目前全國有8個省份、25個城市出臺了房地產租賃政策，標志著我國向建立購租并舉的住房制度，建立房地產市場長效機制邁出了重要一步。市場層面，在宏觀經濟穩中向好，房地產政策堅持連續性、穩定性的背景下，按照“分城施策”的原則，我省將繼續做好穩房價和去庫存工作。下階段，長沙受限購、限價等調控政策和去年四季度高基數的影響，市場成交將低于去年同期，房價將逐漸企穩。株洲、湘潭等區位優勢較好的城市商品房銷售仍將較快增長，庫存繼續下降，房價存在較大上漲壓力。部分產業基礎薄弱、人口凈流出的縣城，住房需求疲軟，商品房銷售增長緩慢，去庫存壓力仍然較大。 說明：除商品房庫存去化周期、新建商品住宅價格漲幅、房地產用地供應、房地產稅收、房地產信貸數據外，其他數據均來自省統計局。另將各市州房地產主管部門統計的1-8月商品房網簽情況附后。 附件：2017年1-8月全省商品房網簽情況 附件 2017年1-8月全省商品房網簽情況 今年1-8月，全省商品房網簽面積5683.3萬平方米，同比增長11%，增速較1-7月回落1.1個百分點；商品房網簽金額2771.6億元，同比增長13%，增速較1-7月回落1.2個百分點。其中，商品住宅網簽面積4875.8 萬平方米，同比增長8.5%；商品住宅網簽金額2110.5億元，同比增長7.9%。8月商品房網簽面積達到662.1 萬平方米，同比增長2.9%，比7月回落15個百分點。 市州 商品房網簽面積（萬平方米） 排名 增幅（%） 排名 商品房網簽金額（億元） 增幅（%） 湖南省 5683.3 11.0% 2771.6 13.0% 長沙市 1314.5 1 -24.6% 14 946.1 -15.9% 株洲市 459.9 4 32.2% 6 222.9 44.3% 湘潭市 367.4 7 85.4% 2 165.8 102.2% 衡陽市 591.0 2 21.1% 9 238.2 36.1% 邵陽市 301.2 10 76.9% 3 115.8 98.2% 岳陽市 324.8 9 -13.9% 13 160.0 -0.9% 常德市 449.1 5 47.2% 5 222.4 45.2% 張家界市 130.6 13 27.9% 8 58.9 43.3% 益陽市 197.2 11 6.5% 10 79.2 23.3% 郴州市 519.2 3 29.8% 7 189.1 21.3% 永州市 388.5 6 100.1% 1 145.5 114.7% 懷化市 326.3 8 -6.4% 11 116.1 -10.5% 婁底市 194.1 12 55.0% 4 67.9 67.8% 湘西州 119.5 14 -11.5% 12 43.7 -2.7% 數據來源：湖南省房地產市場統計月報表 從市州情況看，全省14個市州中，長沙市商品房網簽面積1314.5萬平方米，占全省的23.1%，同比下降24.6%。衡陽、郴州市商品房網簽面積分別為591萬平方米、519.2萬平方米，位居全省第二、三位。全省有10個市州商品房網簽面積較去年同期上升，增幅較大的永州市（100.1%）、湘潭市（85.4%）、邵陽市（76.9%）；長沙市、岳陽市、湘西州、懷化市商品房網簽面積較去年分別減少24.6%、13.9%、11.5%、6.4%（見上表）。