持續不斷的樓市調控政策疊加，終于使市場出現質變的端倪。

??10月19日，國家統計局發布數據顯示，今年1-9月份，全國商品房銷售面積116006萬平方米，同比增長10.3%；商品房銷售額91904億元，同比增長14.6%。這兩組數據的增速已經連續三個月下滑。

??其中，9月單月的商品房銷售面積為17467萬平方米，同比下降267萬平方米。這是自2015年3月以來，房地產單月銷售面積首次出現同比下滑的現象。

??有分析人士將其看做“拐點”。認為隨著樓市調控效果的進一步釋放，未來的銷售數據很難大幅攀高，加之去年年末的基數較大，預計今年四季度的銷售規模將繼續同比下滑。

??由于前三季度銷售較好，今年全年的銷售規模繼續攀高被普遍認為是大概率事件。但上述“拐點”的出現，可能意味著市場的下行已不可避免，這也將對投資、拿地、資金來源等指標產生連帶影響。

??熱點城市量價齊跌

??根據統計局的數據計算，今年9月單月，全國商品房銷售面積為17467萬平方米，與8月的12188萬平方米相比，增長43.3%，體現出“金九”的市場熱度。這也是僅次于6月的年內第二高點。

??同比來看，9月的商品房銷售面積下降267萬平方米。雖然降幅僅為1.5%，但這是自2015年3月以來，房地產單月銷售面積首次出現同比下滑的現象。

??今年以來，全國房地產銷售面積一直維持在較高的水平，且明顯高于去年同期。但進入下半年以后，市場熱度明顯不及上半年。分析人士認為，這是由于樓市調控政策在二季度出現升級所致。

??這輪升級始于北京的“317新政”，該政策在限購、限價的基礎上，大幅提高購房杠桿，而且啟動了鎖定房屋持有年限的“限售”措施。此后，越來越多的城市加入調控“大軍”，到目前為止，啟動“限售令”的城市已經超過40個，絕大部分為東部熱點城市。

??從9月下旬開始，今年第二輪調控加碼出現。限購、限貸、限售等措施被進一步強化，并向三四線城市和中西部地區擴圍。如今的調控力度，已是名副其實的“史上最嚴”。

??上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進向21世紀經濟報道表示，9月單月的銷售數據下滑，具有一定的偶然性。但也應該看到，調控政策已經對市場產生疊加影響。其中，熱點一二線城市的銷售規模已經明顯下降，目前主要靠三四線城市支撐。

??在價格方面，國家統計局新聞發言人、國民經濟綜合統計司司長邢志宏也在19日的新聞發布會上提到，今年8月，15個一線和二線熱點城市新房價格環比均下降和持平，同比漲幅多月回落；北上廣深四個一線城市的同比漲幅連續11個月回落；二線城市新房價格同比漲幅連續9個月回落。

??考慮到房企通常會在年末沖擊銷售業績，四季度的銷售數據存在提升的可能，但9月出現的這個變化，仍被視為“拐點”的跡象。

??嚴躍進認為，要警惕后續三四線城市需求遠不如前三季度規模的風險，這個時候，全國銷售的同比數據可能會下降。中信建投也指出，考慮到去年10月的高基數，未來的銷售增速仍將持續下降，需要關注四季度預售證管理是否存在改善的空間。

??但就全年來看，由于前三季度的銷售規模龐大，即便四季度市場繼續降溫，也無礙全年正增長的現實。

??嚴躍進表示，最近幾個月，房地產銷售累計增幅曲線大體按照每月下滑兩個百分點的走勢下降。依照這一速度，到今年年末，全國房地產銷售金額和銷售面積增速將分別維持在8%和4%的水平。中原地產也發表了相似的觀點，即“2017年刷新2016年全年的銷售記錄基本已成定局。”

??投資增速“逆市”上揚

??投資端的數據同樣出現了一個小小的“意外”。今年1-9月份，全國房地產開發投資80644億元，同比名義增長8.1%，增速比1-8月份提高0.2個百分點。最近5個月以來，增幅首次擴大。

??在此前的預測中，大部分機構認為，前三季度的房地產投資增速會延續此前的下滑趨勢。

??邢志宏在發布會上如此解釋這一現象：“在調控方式上，不是一味地限制需求。特別是針對一線城市住房供求矛盾比較突出的問題，國家鼓勵在供求矛盾突出的地方，通過加大住宅土地的供應來解決房地產的問題。所以，前三季度房地產投資增長是比較平穩的，對經濟的發展依然起到了積極的作用。”

??前三季度8.1%的房地產投資增速，雖低于前4月9.3%的階段性高點，但仍高于2015年的1.0%、2016年的6.9%，屬于最近三年來的相對高位。

??投資增速維持高位并“逆市”升溫，有一定的歷史原因可循。

??出于去庫存的政策目標，過去幾年，政府部門主動收縮了土地供應規模。加之市場預期不甚明朗，交易規模也呈下降趨勢。2014年至2016年，房地產企業的購置土地面積連續三年負增長，進入2017年才出現正增長。今年前三季度，房企購置土地面積增長12.2%，成交價款增長46.3%，增速均創最近四年來的新高。

??而在銷售端，經過2016和2017兩個“大年”后，總體庫存規模明顯下降。到今年三季度末，全國商品房待售面積降至61140萬平方米，與2014年末的水平大致相當。有機構統計，很多熱點城市的去化周期已經降至10個月左右的低水平。

??熱點城市的“供地潮”正是在此背景下出現，房企的拿地和開工節奏也隨之加快。中信建投指出，重點城市土地交易持續增長，說明土地供給側結構性改革將延續投資的生命力。按照這一邏輯，房地產投資增速直到年底都能得到支撐。

??統計局的數據也顯示，自3月以來，房地產開發景氣指數已經連續7個月維持在101以上的高位。9月該指數達到101.44，創最近三年來的新高。

??由于“先行指標”銷售規模的下滑難以逆轉，受傳導效應的影響，其他指標也可能很快出現頹勢。大部分受訪者認為，未來數月，房地產開發投資增速雖有支撐，但已無力大幅上揚。房企到位資金增速將繼續收窄，房企購置土地面積增速也將很快轉為下行。