房地產行業和開發商從來沒有像今年一樣，對轉型和運營達成高度一致。房企開始尋求角色轉變，看來是真的變天了。

房地產行業作為國民經濟的“晴雨表”，因關乎國計民生與百姓福祉而歷來受到各方關注。對于房地產市場來說，去年跌宕起伏、過山車般的行情讓業內驚嘆不已。

今年的樓市調控政策，無論是調控力度之大，還是調控范圍之廣，或是調控手段的多樣化均前所未有。

中國樓市經歷過往日的門庭若市，到如今的門可羅雀。正如華安基金首席經濟學家林采宜形容當下的傳統房地產業務:“站在喜馬拉雅山上， 往哪個方向走都是下坡路。”

可見，房企轉型升級早已大勢所趨，行業洗牌也不可避免。

 

尋找新風向

隨著房地產市場白銀時代的到來，房企紛紛做出改變和調整，房企轉型已經迫在眉睫。在經濟去杠桿的大背景下，房企融資渠道收緊、海外投資受限，房地產市場長效機制呼之欲出。近年來，各大房企紛紛提出“城市運營商”、“城市配套服務商”等概念，謀求多元化發展。

城市更新、租賃公寓、健康養老、物流地產以及家裝等領域，均成為房企轉型的主要方向。而曾經一度被視為房地產產業鏈“雞肋”的物業管理，隨著房企開始從單純的地產商向“房地產+服務”轉型，重新被“委以重任”，成為塑造地產商品牌、提升房子附加值、培育新增長點的關鍵。

在眾多承壓求變、主動轉型的房企中，一部分房企將轉型“風向”側重于—— 特色小鎮和城市更新。

“城市的產業多樣化、功能外溢化，為房地產行業提供了新的發展機會。而所有的城市更新、特色小鎮本質上都是產業結構的升級，運營的本質則是資產管理和服務。”住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌在此前受訪時的一番話，點出了城市更新、特色小鎮所面臨的歷史性機遇。

據數據顯示，2016年底我國常住人口的城鎮化率為57.35%，戶籍人口的城鎮化率為41 .2%，規劃到2020年要分別達到60%和45%。

在高地價的盛宴背后，一線城市稀缺的土地供應量已經不能滿足一眾房企的開發欲望和生存發展，于是乎特色小鎮也將成為房地產企業的新發展舞臺。在市場的大浪淘沙中，碧桂園、華夏幸福、華僑城、綠城等一批領先房企，早已將觸角伸向“特色小鎮”這一領域，期望用“造城計劃”在市場上分得一杯羹。

據悉，成功轉型為城市綜合運營商的深圳老牌房企星河控股，這兩年更是加速布局產業，打造產融聯盟新城、雙創社區、特色小鎮三條重要產品線。去年，星河產業就中山科技商貿小鎮、惠州星河智谷山海灣、東莞黃江互聯網小鎮與當地政府簽署合作開發協議。而這些，都只是此輪“特色小鎮”轉型潮中的一個縮影。

 

下半場的眾生相

得益于過去兩年滾燙的樓市，2017年上半年，多數房企取得了歷史上銷售業績及利潤上漲最為兇猛的“成績單”。但從銷售數據來看，包括恒大、碧桂園、萬科、綠城在內的多家房企，7、8月份明顯回落。與此同時，各種融資渠道壓力及資金鏈的風險逐漸積累，從資金及銷售等方面看，2017年二季度末房企市場逐漸疲軟，而2018年上半年房企的風險可能進一步加大。

在此環境下，也讓房企轉型的路徑更加明晰。在房企轉型中，有的堅定“瘦身”、有的努力“抱團”。一路走來，房企們的步伐雖然蹣跚但卻堅定。眾所周知，過往的萬達，是重資產的代表。這個全球領先的不動產企業，2015年持有物業面積能做到世界規模最大。圍繞不動產的發展，萬達也延伸到其他許多產業。但自2015年4月，萬達董事長王健林在深交所的一次演講中首次提出萬達廣場輕資產戰略后，一切就注定了萬達的“華麗轉身”。再到萬達將萬達商業旗下77家城市酒店以199.06億元拋售給富力地產，13個文旅項目91%的股權則以438.44億元轉讓給融創中國。此舉一出，立即引發軒然大波， 王健林向媒體表示，轉讓項目能大幅降低萬達商業的負債，并進一步實現輕資產化運營。

在萬達“轉身”之后，可能代表著相當一批實力房地產企業的轉型方向。部分房企“輕資產”的布局越發深入。7月份，SOHO中國董事長潘石屹宣布啟動光華路SOHO2、凌空SOHO兩個項目的整售，隨后月底又整售SOHO世紀廣場。而不久前，上海虹口SOHO也被出售，加上SOHO中國自2014年以來相繼拋售的物業，總數相當可觀。“競買規則的改變，自持壓力的增加，傳統開發銷售模式面臨挑戰，租售并舉的導向，逐步在城市規劃、土地競買、財政稅收等領域落地。根據發達國家的一些經驗，最有可能替代房地產開發商的就是資產運營商和房地產基金機構。”

近期，保利地產集團副總經理余英公開發出上述這番話，也從一個側面說明，以往依賴重資產高杠桿的商業模式正在被顛覆，更高收益、更低風險的輕資產模式，正在成為白銀時代房地產企業打破僵局的“武器”。

在樓市調控持續加壓的情況下，房地產也進入深度調整期，房企之間的競爭將更加慘烈，一大批中小型房企將被迫轉型或退出歷史舞臺，并購規模還將會持續擴大。去年中國房地產業內兼并重組事件頻繁發生，以吸引各界眼球的萬科股權之爭為代表。

據中國指數研究院發布的一份報告顯示，2016年，中國房地產行業境內外完成并購案例197 起，涉及金額4014億元人民幣，房企兼并重組數量和規模快速上升。包括恒大、融創和陽光城等在內的知名房企并購動作頻頻。

即將面臨銀行資金“斷奶”的本地中小開發企業更是前途未卜。在眾多“出路”之中，并購已然成為多數房企的選擇。近來，越來越多的跡象表明，中小房企正在被大的地產公司并購，甚至是退出房地產業，多位業內人士認為今年這一形勢將會加劇。除獲取土地難度增加之外，監管層對資金的收

緊也加快著中小企業的轉型和退出，監管層此前對房企公司債發行門檻標準的調整則是最好的例證。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，無論是央企還是民企，通過并購可以提高企業效率，優化資源配置以及降低拿地風險等，后續還會有房企模仿這種做法。股權較為分散、總市值不高、土地儲備優質的地產公司容易成為資本搶籌的對象。

據中國指數研究院的數據顯示，2016年在優質資源稀缺與資金寬松的影響下，房地產并購也愈演愈烈。其中，大型企業特別是百億銷售額房企憑借規模、資金優勢成為房地產行業并購的主力軍，年內僅銷售額300億元以上的房企已完成及正在進行中的并購案例已近100起，占行業并購數量的七成以上。與此同時，競爭壓力加劇，資源爭奪戰升級，“大魚吃小魚”常態化，資源整合能力成企業決勝關鍵，也影響行業格局重塑。此外，土地供給收緊疊加樓市區際分化，催生了房企通過并購方式以較低的成本擴充一二線城市優質土地儲備的動機。

若參照美國房地產市場，美國住宅市場集中度主要是通過并購融合的方式提升。在1995年至2009年期間， 萊納房產、普爾特集團和D.R.Horton 三大開發商共進行了超過45次并購。其實，央企間并購整合早已是大趨勢。除了保利和中航，還有中海地產對中信地產的整合。未來大房企之間的競爭將更加激烈，如何去收購兼并，或將成為房企江湖格局新的看點。在這輪房企大洗牌中，究竟誰能笑到最后，誰會成為“新老大”，仍需拭目以待。