近日，兩張與二手房交易貸款有關(guān)的截圖在金融圈、地產(chǎn)圈引起陣陣騷動，各種“解毒”鋪天蓋地，銀行信貸人員理解是要降杠桿，地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人看起來這是變相提高首付。

截圖內(nèi)容顯示：

1.各銀行在辦理個人住房貨款業(yè)務(wù)時，要以在房產(chǎn)管理部門備案的網(wǎng)簽合同和住房套數(shù)作為審核依據(jù)，以網(wǎng)簽備案合同價款和房屋評估價的最低值作為計算基數(shù)確定貸款額度。

2.個人貸款的受理和發(fā)放將調(diào)整受理流程，先提供確定房產(chǎn)價值的網(wǎng)簽買賣合同后，才能報送銀行申請貸款。

3.抵押登記部門也將同步調(diào)整，對于網(wǎng)簽價格低于銀行申請貸款價格的房產(chǎn)價格的金額的，產(chǎn)權(quán)部門將不予以登記，且將相關(guān)貸款材料返到監(jiān)管部門追究責(zé)任。

其實(shí)意思一樣，就是國家進(jìn)一步規(guī)范二手房交易行為，防止個人購房過度加杠桿，杜絕或減少“陰陽合同”逃稅問題，讓房產(chǎn)價格回歸價值，促房地產(chǎn)評估價更加客觀、合理。

以上內(nèi)容實(shí)際是金融機(jī)構(gòu)落實(shí)三部門有關(guān)部署。近期，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會同人民銀行、銀監(jiān)會，按照“房住不炒”定位，就規(guī)范購房融資行為，加強(qiáng)房地產(chǎn)領(lǐng)域反洗錢工作發(fā)出通知。

通知要求各地房產(chǎn)管理部門、地方金融監(jiān)管部門會同人民銀行、銀監(jiān)會各派出機(jī)構(gòu)建立聯(lián)動工作機(jī)制，加強(qiáng)信息互通和部門間協(xié)作。各地房產(chǎn)管理部門要向相關(guān)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)提供新建商品房、二手房網(wǎng)簽備案合同及住房套數(shù)等信息的實(shí)時查詢服務(wù)，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)在辦理個人住房貸款業(yè)務(wù)時，要以在房產(chǎn)管理部門備案的網(wǎng)簽合同和住房套數(shù)查詢結(jié)果作為審核依據(jù)，并以網(wǎng)簽備案合同價款和房屋評估價的最低值作為計算基數(shù)確定貸款額度，有效防范交易欺詐、騙取貸款等行為。

為什么會有“陰陽合同”？

“陰陽合同”出現(xiàn)主要目的是為了達(dá)到“少稅"和"多貸"。

因?yàn)橐酝粍赢a(chǎn)交易登記、稅務(wù)機(jī)關(guān)及金融機(jī)構(gòu)有關(guān)房地產(chǎn)交易行為信息不能互聯(lián)互通，“陰陽合同”就成了荒謬而又真實(shí)存在事實(shí)。目前在一宗二手房買賣交易環(huán)節(jié)中，可能存在有四個價格：

1.實(shí)際成交價

買賣雙方實(shí)際交易合同價格。

2.合同網(wǎng)簽備案價

向有關(guān)部門申報核定交易稅費(fèi)合同價格。

3.稅務(wù)部門計稅價

該價格現(xiàn)一般由稅務(wù)部門自動評估系統(tǒng)確定，如深圳的房地產(chǎn)價格評估系統(tǒng)。

4.銀行貸款時的評估價

該價格一般由銀行內(nèi)部評估或委托外部房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)評估確定。

實(shí)際情況是一方面合同網(wǎng)簽備案價遠(yuǎn)低于實(shí)際成交價。在二手房買賣交易中，買賣雙方在辦理過戶登記時，很多交易稅費(fèi)與房產(chǎn)交易價格掛鉤，因此，為逃避國家正常的稅收，買賣雙方大多選擇以遠(yuǎn)低于實(shí)際成交價的虛假價格辦理過戶登記手續(xù)，從而另外簽訂一份交易價格較低的“陰”合同。

稅務(wù)部門為了杜絕這種高價低報逃避稅收行為，在征稅時稅務(wù)部門建設(shè)房屋評估系統(tǒng)會對交易價格進(jìn)行核定評估，從成形成征收評估價。

另一方面，有購房者為了盡可能地以較低的資金購買房產(chǎn)，會選擇說服賣配合另行簽訂一份高于真實(shí)成交價的合同，以向申請銀行按揭貸款，達(dá)到“高評高貸”的目的。

銀行出于內(nèi)部風(fēng)險管理需要，則又重新對房屋進(jìn)行評估，形成銀行評估價格，并以客戶的申報交易價格與銀行房屋評估價進(jìn)行比較，以低價作為計算貸款額度依據(jù)。

正是由于銀行評估價是確定貸款額度重要參考依據(jù)。在這其中，有些評估行為容易容到人為影響，評估師獨(dú)立性受到干預(yù)，從而降低了評估客觀性，造成高估高貸，高杠桿。

2017年8月16日，南方都市報曾報道《龍崗一手房當(dāng)二手房“高評高貸” 房價備案219萬房貸高達(dá)617萬》正是以上種種奇怪行為的真實(shí)案例之一。

新政在于促多種價格趨同

讓房產(chǎn)價值回歸

本次三部門新政核心之一在于加強(qiáng)部門聯(lián)動協(xié)作。政策強(qiáng)調(diào)各地房產(chǎn)管理部門要向相關(guān)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)提供新建商品房、二手房網(wǎng)簽備案合同及住房套數(shù)等信息的實(shí)時查詢服務(wù)。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)在辦理個人住房貸款業(yè)務(wù)時，要以在房產(chǎn)管理部門備案的網(wǎng)簽合同和住房套數(shù)查詢結(jié)果作為審核依據(jù)，將房產(chǎn)管理部門備案的抵押合同作為放款依據(jù)之一，并以網(wǎng)簽備案合同價款（交易計稅價格）、房屋抵押評估價的最低值作為計算基數(shù)確定貸款額度。

各部門房產(chǎn)交易信息共享后，將網(wǎng)簽備案合同價格（交易計稅價格）將作為貸款額度計算依據(jù)之一。政策的基本出發(fā)點(diǎn)是促房屋買賣合同的真實(shí)成交價、納稅的網(wǎng)簽合同備案價和貸款的申報價趨同，在打擊高估高貸，去杠桿的同時，也杜絕或減少“陰陽合同”逃稅行為，簡接上也減少了抵押貸款房屋價格評估的人為干預(yù)因素，讓房產(chǎn)價格回歸價值。