7月29日，2021年度湖南省房地產高質量發展高峰論壇將在長沙現代凱萊大酒店隆重舉辦。易居（中國）企業集團?克而瑞湘皖區域總經理兼創新事業部總經理，企業高級合伙人王新科在會上對湖南今年上半年樓市進行了分析解讀。

 

      會上，王新科將上半年長沙樓市分為四大部分進行詳細解讀，具體分為樓市大事件之數說雙集中、大背景之縱觀全國背景、大格局之解析湖南格局以及大長沙之點面長沙環境。分別針對全國集中供地后各房企表現，全國政策壓力對樓市作用，湖南樓市表現以及長沙重大事件表象下的內在邏輯。

 

樓市大事件之數說雙集中：政府將推地質量高，房企投資壓力增大

 

      土地進入供給側改革，22城試點“土地兩集中”政策，中央對土地要素實施精準監管；地方從土地端設置金融、住房租賃等要求，且出讓條件趨向精細化，實施“一城一策”甚至“一地一策”，城市熱度和成交地塊柵格平均得分未有明顯正相關性，熱度主要還是和城市基本面相關。

 

      品牌房企拿地越發謹慎，對土地質素要求漸高，拿地關注基礎能級較高、有流速保證、競爭不激烈、配套好、房地價差能保證的區域，對于未來規劃未兌現的潛力區域關注不多。

 

      王新科認為：雙集中供地下未來政府將推地質量高，限地價穩定價格，而房企則投資壓力增大。未來如何有效評估土地價值或為最大的制約條件。

 

大背景之縱觀全國背景：行業邁入無增長時代，國央企發展駛入快車道

 

      2021年上半年中央表態可以明確兩個側重，即加快發展保障性租賃住房及房地產金融審慎管理制度的實施。上半年銷售增長雖高，但熱點城市因城施策，一二線此消彼長,下半年增長動能轉弱。

 

      王新科認為：在全國宏觀環境和政策背景下，行業邁入無增長時代，下半年增長動能減緩，同時企業加速去杠桿，國央企發展駛入快車道。

 

大格局之解析湖南格局：合理價差梯度成型下 ,環長沙都市圈存潮汐式發展機遇

 

      2021年湖南土地市場呈現低價高容的狀態，土地市場理性有序，樓面價穩步提升；城市端看，雙集中節點下熱度聚焦長沙，地州市相對冷清，房企也開始由地級市向長沙轉移。另一方面，長沙和地級市價差逐步拉大，合理價差促虹吸放緩，湘西南區域市場份額普漲。

 

      王新科認為：合理價差梯度初步成型 ,長沙虹吸效應減緩，同時雙集中節點型吸附投資熱度聚焦長沙。下半年環長沙都市圈存潮汐式發展機遇，但控結構性存量風險仍為地州市依然為首要目標。

 

大長沙之點面長沙環境：供地結構釋放樓市品質，市場機制規范推動區域擴張

 

      最后，王新科通過長沙上半年14大重點事件的表現分析了其內在邏輯。

 

      事件一:  千萬級人口城市突破：長沙人口暴增是經濟、產業、教育、交通等多種因素形成的結果。

 

      事件二：史上最強五一黃金周：互聯網時代，流量至上；長沙三大網紅IP，文娛、網紅、夜市，助力長沙打造旅游新增長極。

 

      事件三：九區縣整體房價首次破萬：限價提升疊加精裝松動實現房價穩步增長，熱點板塊加速向三環外外溢傳導。

 

      王新科認為，長沙在全國城市占位持續提升，人口持續吸附強力支撐樓市量價穩定增長，供地結構釋放樓市品質發展信號，市場機制規范推動區域擴張紅利加速兌現。