群眾租購住房指導手冊

       為認真扎實開展好“我為群眾辦實事”實踐活動，支部結合本單位的工作特點和支部黨員的業務專長，經認真研究，提出通過摸清找準群眾在租購住房過程中，因對政策不熟悉、流程不明白、術語不理解、信息不透明、合同不規范，造成的痛點、難點、利益受損點，采取一問一答的形式，編制一本簡明扼要、通俗易懂的手冊，幫助群眾熟悉政策、知曉流程、了解術語、分清信息、讀懂合同，切實維護群眾合法權益，保障交易安全。

支部全體黨員、入黨積極分子均積極參與了該活動。首先，通過各自走訪、集體座談等方式，收集、整理、歸納了租購住房問題。其次，通過在我會的中國房地產估價、中國房地產經紀、中國住房租賃等3個微信公眾號發布調查問卷，廣泛聽取群眾意見。然后，根據群眾反饋的意見，整理出100個群眾最關心的問題。通過上述環節，基本摸清找準了當前群眾在租購住房過程中的操心事、煩心事、揪心事，并從問題產生根源、癥結所在出發，深入分析、綜合研判，提出了解決問題的措施、方法和路徑，對問題逐一回應，形成了本手冊初稿。在此基礎上，支部書記趙鑫明同志、支部紀檢監察委員王霞同志、支部黨小組組長程敏敏同志，分別對承租住房、購買“二手住房”、購買新建住房的初稿內容進行了修改。支部全體黨員、入黨積極分子對修改完善后的初稿再次進行通讀完善。最后由趙鑫明同志對全部內容進行統稿，形成了本手冊。

本手冊由租購住房綜合篇、承租住房篇、購買住房篇三部分組成，其中：購買住房篇又分為購買住房綜合性問題、購買新建住房問題、購買“二手住房”問題三個板塊。在購買“二手住房”問題板塊中，還針對群眾委托房地產經紀機構購買住房過程中遇到的問題，進行了集中解答。

本手冊將通過地方行業協會、房地產經紀機構門店發放等方式，免費提供給群眾使用，電子版也將在本會官網、3個微信公眾號發布，方便群眾免費下載使用。

受時間、編寫人員水平所限，本手冊中錯誤、疏漏、不妥之處難以避免，懇請批評指正。

中共中國房地產估價師與

房地產經紀人學會黨支部

            二〇二一年十月

一、租購住房綜合篇

1. 什么叫“租購同權”？

     “租購同權”是指無論是通過承租住房解決居住問題的群眾，還是通過購買住房解決居住問題的群眾，都有平等享有社會公共服務資源的權利，如子女入學、就業、醫療衛生、社會保險、辦理落戶等方面。目前，廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等城市正在試點，具體實施細則各地仍在不斷完善。

2. 辦理合同網簽備案，為什么能有效防范“一房多賣”“一房多租”？

合同網簽備案是房屋交易合同網上簽約備案的簡稱。住房租賃、住房買賣都是房屋交易行為。住房租賃、買賣交易當事人通過政府部門建立的房屋交易網簽備案系統，在線簽訂住房租賃、買賣合同并完成備案的過程，就是合同網簽備案。

辦理合同網簽備案能有效防范“一房多賣”“一房多租”體現在以下幾個方面。首先，在房源信息發布端。出租人（賣房人）在發布出租、出售房源前，需要通過房屋交易管理部門的管理平臺對房源進行核驗。對已出售的住房不得重復發布出售信息，重復出租的住房禁止發布出租信息。從源頭上防范“一房多賣”“一房多租”的信息散播。其次，在辦理網簽備案前，房屋交易管理部門的管理平臺對擬出租、出售的房屋進行核驗，對不得出租、重復出租、已被查封、已網簽備案、已出售的住房，不予辦理網簽備案。從合同端防范“一房多賣”“一房多租”的合同出現。最后，完成網簽備案后，房屋交易管理部門的樓盤表鎖定該住房，至解除租賃關系，或者完成房屋所有權轉移。從交易過程端防范“一房多賣”“一房多租”的行為。因此，通過辦理合同網簽備案將在“房源發布控制、客體核驗、樓盤表鎖定”三個環節有效防范“一房多賣”“一房多租”。

需要注意的是，本手冊中所指的“一房多租”是指的是違反法律法規及規范性文件規定或者合同約定，在同一租期內將同一住房（房間）重復出租產生的糾紛。

3. 從建筑類型上看，常見的住房類型有哪幾種？有什么差別？

住房常見的建筑類型有板樓、塔樓、板塔結合等。板樓的住房戶型一般較方正，較容易形成空氣對流，通風、日照均較好。塔樓的住房共用電梯或樓梯集中分布在樓幢中心位置，各套住房圍繞電梯或樓梯分布，空間比較緊密，可節約占地面積，受布局所限，空氣對流性相對較差。板塔結合指一棟樓中有些戶型有板樓的戶型特點，有些戶型有塔樓的戶型特點。板樓和塔樓最簡單的判斷方式，看住房是否通透，空氣是否形成對流。在對采光、通風要求比較高的地區，板樓的住房一般更受歡迎。

4.住房面積的分類有哪幾種？

住房的面積有建筑面積、套內建筑面積、套內使用面積、共有建筑面積、分攤的共有建筑面積、預測面積、實測面積、合同約定面積和產權登記面積等。通常情況下，住房面積一般是指住房的建筑面積。在一幢建筑存在多個所有權人的情況下，建筑面積、套內建筑面積、套內使用面積、共有建筑面積、分攤的共有建筑面積之間關系及概念如下：

建筑面積=套內建筑面積+分攤的共有建筑面積

套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+套內陽臺建筑面積

套內使用面積是指房屋戶內全部可供使用的空間面積，按房屋的內墻面水平投影計算。

共有建筑面積是指各所有權人共同占有或共同使用的建筑面積。

分攤的共有建筑面積是指按照套內建筑面積，分攤給某個產權人的共有建筑面積。

需要注意的是，住房面積是衡量住房大小、結算房價或者租金的重要數據。目前，按照套承租住房的，一般按照套或者建筑面積結算租金；按照間承租住房的，一般按照間或者間的使用面積結算租金；新建住房銷售一般按照建筑面積或者套內建筑面積結算房價；存量住房（二手房）一般按照套結算房價，但通常也會標注住房的建筑面積。

5.如何區別住房的承重墻和非承重墻？

住房的承重墻和非承重墻大致可以從以下方面進行判斷：

一是通過圖紙判斷。在戶型圖中，非承重墻的墻體明顯畫得比承重墻薄。一般粗實線部分的墻體是承重墻，細實線或虛線標注的是非承重墻。

二是通過聲音判斷。敲擊墻體，有清脆大回聲的，是非承重墻；沒有太多回聲的，是承重墻。

三是通過厚度判斷。從墻的厚度看，非承重墻較薄，厚度一般在10厘米左右。承重墻較厚，厚度一般在24厘米左右。

四是通過部位判斷。外墻、與鄰居共用的墻通常都是承重墻。房間內的隔墻大多數是非承重墻。

以上方法中，最重要的，還是要通過住房的圖紙判斷，請專業人員確定。